Cosa occorre per avere un mutuo ?

Oggi come oggi cercare di avere un mutuo è come tentare di vincere i mondiali di calcio con una squadra di periferia. Praticamente non impossibile, ma quasi.

La causa è del contesto storico in cui ci troviamo: le banche sono estremamente restrittive e tendono ad erogare il loro denaro sono in condizioni di certezza della restituzione da parte del cliente; questo atteggiamento trova la sua causa nella crisi economica dei debiti sovrani che non mette le banche nelle condizioni di ottenere liquidità da prestare a tassi d’interesse più ragionevoli.

Il concetto di base è che se le banche non hanno denaro da erogare, e quello che hanno è stato pagato caro, come possiamo sperare in una diminuzione del costo del mutuo o in una maggiore disponibilità ad erogare?

La risposta è semplice: non possiamo sperarlo, almeno nel breve periodo.

La realtà è (tutto sommato) semplice, un giovane (diciamo di 30anni) che lavora a tempo indeterminato con un buono stipendio (supponiamo 1.500 euro netti al mese), se non ha un acconto ed magari anche un garante più che affidabile, può accontentarsi di un mutuo di circa 100.000 euro per 40 anni. Teniamo presente che per poter ottenere un mutuo di questo importo bisogna disporre di almeno 30.000 euro di liquidità, infatti le banche finanziano una misura variabile tra il 70% e l’80% del prezzo dell’immobile.

La realtà cambia, se consideriamo un nucleo familiare composto da 2 componenti, entrambi dipendenti a tempo indeterminato con un reddito entrambi di 1.500 euro al mese la somma di cui potranno disporre è circa di 250.000 euro sempre in 40 anni, ma in questo caso la disponibilità liquida dovrà essere di almeno 60.000 euro.

Ormai l’orientamento delle banche è di erogare mutui solo a chi ha un rapporto tra la rata pagata ed il reddito percepito che non sia superiore al 25-30% (ovvero se guadagni 1000 euro puoi permetterti di pagare al massimo 250/300 euro di rata) e non richiede più del 60%-80% del prezzo dell’immobile: anche su questo aspetto le banche applicano un principio estremamente cautelativo, tendono cioè a finanziare il minor valore tra prezzo d’acquisto ed il valore di perizia dell’immobile oggetto d’acquisto. A titolo esemplificativo: un immobile pagato 100.000 euro può essere valutato 80.000 euro da un tecnico scelto (logicamente) dalla banca ed in quel caso l’importo finanziato sarà calcolato sul minore dei due, ovvero 80.000 euro risultanti dalla valutazione del tecnico; sempre per un immobile pagato 100.000 euro ma valutato dal tecnico 120.000 euro l’importo finanziato verrà calcolato su 100.000 euro del prezzo.

Concludendo le banche erogano ancora il loro denaro, ma solo in condizioni di certezza della restituzione.

LA DOMANDA PIU' FREQUENTE “POSSO AVERE IL MUTUO?”

Questa è una domanda che viene posta molto di frequente. La risposta però non è così semplice, e la vera esigenza è sapere il più velocemente possibile se si può avere un mutuo.
Molto spesso, però, chi risponde alla domanda - in buona fede - riporta informazioni non sempre corrette, perché non sempre è uno specialista con esperienza, e quindi le risposte sono basate su semplici esperienze personali più che sulla conoscenza reale delle politiche bancarie.
Non esiste infatti una regola per determinare la fattibilità di un mutuo e se può essere accolta favorevolmente da una banca. Su più banche è praticamente impossibile.
Questo perché, oltre alle norme generali per l'erogazione di un mutuo, si affiancano le norme interne che ogni banca adotta. Norme dettate da esigenze di business plan, di obiettivi a medio e lungo termine e da pregresse esperienze, questo rende quindi variabili ed aggiornate periodicamente tali norme.

Queste regole prendono il nome di "criteri assuntivi del merito creditizio" e determinano i limiti, come ad esempio il rapporto tra rata e reddito, parametrandolo, in alcuni casi, ai redditi stessi; o per esempio dalla categoria professionale e all'anzianità lavorativa; o ancora agli importi di sussistenza (ovvero il reddito minimo che deve restare al nucleo familiare dopo il pagamento della rata); e questi sono solo alcuni dei possibili “paletti” che alcune banche adottano. Oltre a queste non dimentichiamo i controlli sulle banche dati finanziarie (controlli permessi solo agli istituti di credito) come per esempio la Centrale Rischi o le Banche Dati dei finanziamenti.

Quindi solo raccogliendo tutte le informazioni necessarie e confrontandole con i criteri di una specifica banca è possibile arrivare ad una risposta vicinissima alla realtà. Chiedere quindi, genericamente, se il mutuo potrà essere accolto non potrà mai dare una risposta certa e sicura se non dopo una serie di informazioni.

Ecco perché noi di Mutui-Internet contattiamo personalmente il cliente e raccogliamo diverse informazioni supplementari prima di fornire un preventivo personalizzato e veritiero al nostro cliente.

PERCHE' SCEGLIERE UN BROKER?

Un broker incarna 3 caratteristiche fondamentali

- COMPETENZA
- ESPERIENZA
- INDIPENDENZA
Ultimamente il settore mutui, ha subito rilevanti trasformazioni: anche il nostro paese ha acquisito una sensibilità ed attenzione maggiore verso le problematiche dei Clienti.
In questo panorama, il Broker come "consulente" con competenze ed esperienza consolidate, ha assunto un ruolo fondamentale.
Il Mediatore o Broker in virtù delle conoscenze e dell’indipendenza dai rapporti di dipendenza con le banche, elabora soluzioni in relazione alle più complesse esigenze dei vari clienti. Il Broker ha l’opportunità di lavorare con diverse istituzioni bancarie, avendo più prodotti e soluzioni da offrire. Le esigenze dei Clienti, anche a parità di operazione, possono cambiare; è caratteristica del Broker consigliare il proprio Cliente in questa decisione e provvedere, se necessario, alla proposta di contratti, che meglio si modellano alle esigenze seguendo il divenire delle nuove e mutate realtà.
L’attività del Broker può essere inquadrata in due diversi ambiti: l’intermediazione e la consulenza.
L’Intermediazione: rappresenta il lavoro più tradizionale del Broker; tipicamente i servizi comprendono l’analisi della posizione del cliente, la valutazione del prodotto e la gestione della pratica amministrativa con la banca.
La Consulenza: la professionalità di questo aspetto è molto più ampia del precedente, ancora poco compreso da Cliente, pur rappresentando, a nostro avviso, la più corretta locazione di un Broker. A ciò che precedentemente abbiamo indicato, si uniscono prestazioni altamente professionali e servizi personalizzati, non necessariamente finalizzati all’intermediazione; per esemplificazione: l'espressione di un parere professionale, la valutazione dell'opportunità di finanziamento piuttosto che all'utilizzo di forze proprie per far fronte ad esigenze finanziarie, la sola possibilità di effettivo realizzo di un progetto di finanziamento.
Mutui-internet opera con una pluralità di istituti di credito, con l’obiettivo di individuare i prodotti che possano soddisfare le continue esigenze economiche dei clienti e di trovare soluzioni finanziarie ritagliate su misura per ogni cliente.
In un’ottica di personalizzazione dei servizi così curata, quindi, si procede con l’analisi del cliente e con la quantificazione reali possibilità ed esigenze finanziarie, affinché esse siano pienamente rispondenti alle reali esigenze del Cliente.
Tra i servizi forniti da mutui-internet nel brokeraggio finanziario vi sono inoltre:
- la definizione di un prodotto curato in base alle scelte del cliente;
- la completa gestione della pratica;
- lo creazione di liste di aggiornamento per i propri clienti, in modo da seguirli anche dopo la conclusione della loro operazione.
Se a tutto questo aggiungiamo che questi servizi sono interamente gratuiti per il cliente, capiamo perchè ad oggi sempre più utenti si rivolgono a mutui-internet per la mediazione dei loro mutui.

COME FARE PER NON PAGARE L'ESTINZIONE DEL MUTUO

Grazie alle nuove leggi introdotte negli ultimi anni, estinguere un mutuo prima della sua scadenza naturale, no è più proibitivo come in passato. Infatti oggi è possibile farlo in maniera del tutto gratuita (valido anche per le estinzioni parziali di capitale residuo) o, comunque, applicando penali significativamente ridotte rispetto a quanto veniva applicato precedentemente.
Alcuni cenni del DECRETO BERSANI PER I NUOVI MUTUI:
per i mutui di nuova erogazione non è necessario pagare alcuna penale per l’estinzione anticipata parziale o totale del debito residuo; ovvero, chiunque abbia sottoscritto un mutuo nel periodo successivo all’introduzione di tale decreto, non dovrà pagare alcuna "commissione penale" per estinguere il rapporto di mutuo anticipatamente rispetto alla naturale scadenza. Questo si applica anche nei casi di estinzione parziale del capitale residuo, in questo modo si può ridurre il costo mensile della rata, o accorciare la durata residua.
E PER I VECCHI MUTUI?
Anche per i vecchi mutui il Decreto Bersani ha portato interessanti novità, ha inserito il concetto di "equità" per le commissioni percepite dalle banche per le estinzioni anticipate sia totali che parziali. Questo concetto di "eque" commissioni ha contratto notevolmente le penali rispetto a quanto originariamente previsto, rendendo in questo modo conveniente estinguere il mutuo anche se in corso di ammortamento.
COME CHIEDERE L’ESTINZIONE ANTICIPATA
Cosa dobbiamo fare quindi per estinguere il mutuo?
- inizialmente si richiedono i conteggi per l’estinzione anticipata del mutuo alla propria banca, generalmente nella filiale dove intratteniamo i rapporti;
- l’estinzione anticipata sarà gratuita nei casi di cui già trattato precedentemente;
- la banca calcolerà l’esatto importo da rendere per estinguere definitivamente il debitio (capitale da restituire, dietimi e eventuali spese minori);
- la banca addebiterà sul conto del mutuatario l’importo preciso da corrispondere, rilasciando la documentazione comprovante il completo pagamento del mutuo e l'estinzione dello stesso.

MA COSA ACCADE ALL'EURIBOR???

E' scattato il campanello d’allarme per tutti gli italiani alle prese con il mutuo a tasso variabile: l’Euribor a 3 mesi, vale a dire il tasso di riferimento dei prestiti di molte famiglie, è a un soffio dallo sfondare il muro dell’1%.
Nelle quotazioni di oggi (15 Ottobre 2010) si è attestato allo 0,99%, il valore più alto di quest'anno e sugli stessi livelli oltre un anno fa. Una crescita attesa, e pensare che solo lo scorso 31 marzo 2010 l’Euribor aveva raggiunto il minimo storico dello 0,63%. L’Euribor a un mese si è fermato allo 0,78%, mentre quello a 6 mesi si è portato all’1,22%, mentre quello a 1 anno è quotato all’1,49%.
Va ricordato che, non solo l’aumento registrato nelle ultime settimane dall'Euribor è stato costante e previsto, perchè ampiamente calcolato dagli esperti, ma anche che i mutuatari possono continuare a dormire sonni tranquilli ancora per un po’, dal momento che il costo del denaro continua a rimanere a livelli minimi, mai registrati in Italia dal dopoguerra.
Dalle prossime riunioni della Banca Centrale Europea non si attendono decisioni di aumenti di tasso (attualmente fissato all’1% e fermo a questo valore dal 7 maggio 2009). Per quanto riguarda l’Euribor, secondo le previsioni, non dovrebbero esserci aumenti almeno per tutto il 2010. Una crescita lenta è, invece, attesa per il 2011, mentre nel corso del 2012 il tasso potrebbe raggiungere il 3%.
Fino ad allora, gli italiani che se lo possono permettere, potrebbe prendere in considerazione la possibilità di investire nel mattone.
Numeri alla mano, per un mutuo variabile di 100 mila euro a venti anni sono richiesti tassi attorno al 2% con rate di poco superiori a 500 euro al mese. Sono invece sufficienti 370 euro se si sceglie un rimborso trentennale.
Capitolo a parte per i mutui a tasso fisso. Anche in questo caso, l’Irs - l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso - è ai minimi. Basta pensare che per un mutuo sempre di centomila euro a 20 anni si arriva circa al 4%, con rata indicativa attorno a 625 euro, mentre per il trentennale si sale di un paio di decimi di punto, con una rata da 500 euro al mese.
(fonte miaeconomia.leonardo)